กฎหมายน่ารู้ : ดูสามระดับก่อนเซ็นสัญญา

จะทำอย่างไรดี เมื่อซื้อคอนโดมิเนียมแล้วเจ้าของโครงการไม่ก่อสร้างหรือสร้างไม่เสร็จ งานล่าช้าเกินกำหนดเวลาไปมากมาย แนวทางต่อไปนี้เป็นการแก้ไขหลังเหตุการณ์มิใช่ป้องกันล่วงหน้า แต่เมื่อปัญหาเกิดขึ้นแล้วก็ต้องหาวิธีบรรเทาความเสียหาย และฟื้นฟูสภาพจิตใจ เป็นขั้นเป็นตอนไป

เจรจาขอเงินคืน
นี่เป็นวิธีการนิ่มนวล พูดคุยกันระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย ตามข้อผูกพันตามกฎหมายแห่งสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อผู้ซื้อผ่อนดาวน์สม่ำเสมอตรงเวลาตามสัญญา แล้วเห็นชัดเจนว่า ไม่มีการก่อสร้างหรือสร้างไม่เสร็จตามสัญญา ควรติดต่อพูดคุยกับเจ้าของโครงการเพื่อหาทางออกที่ดีร่วมกัน หากผู้ซื้อไม่ต้องการเป็นคู่สัญญาต่อกันก็ติดต่อเจรจาขอเงินคืน ได้คืนหรือไม่ก็ทดลองดูก่อน ผลการเจรจาควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรและลงนามร่วมกัน อย่างไรก็ตาม ต้องเตรียมใจว่า เมื่อทำไม่เสร็จ หรือล่าช้านั้นบ่งชี้ว่า เจ้าของโครงการประสบปัญหาทางธุรกิจหรือปัญหาอื่นๆ มีผลต่อเนื่องให้ความสามารถในการชำระหนี้ทางการค้ากับผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายย่อมลดน้อยลง แม้อาจไม่มีเจตนาเบี้ยวหนี้ แต่ผลลัพธ์แทบไม่ต่างกัน หากปัญหาถึงขั้นศาลขบวนแถวของเจ้าหนี้ ไล่เรียงจากเจ้าหนี้เงินกู้ สถาบันการเงินต่างๆ ที่มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน เจ้าหนี้ทางการค้าอาทิ ผู้รับเหมาก่อสร้าง ผู้ค้าวัสดุก่อสร้าง จนมาถึงผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่อยู่ท้ายๆ นั่นคือโอกาสและจำนวนเงินที่จะได้คืนย่อมลดน้อยลง

ทำไม่ครบตามสัญญาขอเงินคืนได้
หากคอนโดมิเนียมที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้สร้างเสร็จแต่ไม่ตรงตามสัญญา รายละเอียดองค์ประกอบต่างๆ ของโครงการไม่เป็นไปตามสัญญาหรือที่โฆษณาไว้ อาทิ จำนวนลิฟท์ ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย เป็นต้น แม้ว่าจะอยู่อาศัยได้ หรือมีเอกสารจดทะเบียนคอนโดมิเนียมให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่ผู้ซื้อมีสิทธิตามกฎหมายที่จะไม่รับโอน เพราะมีองค์ประกอบไม่ครบตามที่สัญญาไว้ ขั้นแรกควรเริ่มจากเจรจาขอเงินคืนหรือตกลงเงื่อนไขอื่นๆ กันเพิ่มเติม แต่ต้องเตรียมใจว่าเรื่องอาจถึงขั้นเป็นคดีความขึ้นศาลได้ ควรปรึกษาทนายเพื่อตั้งสำนวนปฏิเสธไม่รับการโอนพร้อมขอให้เจ้าของโครงการคืนเงินค้าจองพร้อมดอกเบี้ย หรือให้ศาลบังคับให้เจ้าของโครงการทำองค์ประกอบให้ครบตามสัญญา

ถูกฉ้อโกงแล้วล่ะ
กรณีนี้เชื่อมโยงไปถึงกฎหมายเกี่ยวกับการฉ้อโกง องค์ประกอบความผิดที่ชัดแจ้งคือ เจ้าของโครงการได้เปิดสำนักงานขายแล้วโฆษณาว่าจะสร้างโครงการคอนโดมิเนียม พร้อมแสดงแผนที่ แบบจำลองต่างๆ แต่เมื่อรับเงินจองไปแล้วกลับไม่ดำเนินการใดๆ หากปิดสำนักงานหนีไป เมื่อเข้าลักษณะนี้ฉ้อโกงแน่นอน โอกาสที่ผู้ซื้อ ผู้เสียหายฟ้องและชนะคดีมีมาก แต่โอกาสได้รับเงินค่าเสียหายคืนมีน้อย

เบาลงกว่านั้นคือ ในขั้นแรกไม่ได้คิดหรือวางแผนไว้จะโกง มีการดำเนินการจริง แต่เมื่อทำไปสักระยะกลับมีปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงินหรือปัญหาอื่นๆ ทางเจ้าของโครงการรู้ดีว่า ตนเองไปไม่รอด แต่ไม่แจ้งให้ผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายรู้ ทั้งรับเงินผ่อนดาวน์อยู่ตลอด เช่นนี้ก็เข้าข่ายฉ้อโกง หากฟ้องร้องมีโอกาสชนะคดีสูง แต่โอกาสได้เงินคืนต่ำ หรืออาจได้ประมาณ 10-20% ของเงินทั้งหมดที่จ่ายให้เจ้าของโครงการไป เพราะมีเจ้าหนี้อื่นๆ มาถั่วเฉลี่ยสิทธิได้ค่าเสียหายไปก่อนหน้านี้

อาศัยสคบ.เป็นตัวช่วย
สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.) มีกองคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา เป็นหน่วยงานที่มีเจ้าหน้าซึ่งรู้เรื่องเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ และมีประสบการณ์ช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านและคอนโดฯ เมื่อเริ่มต้นมีปัญหาการเข้าพบเจ้าหน้าที่สคบ. เป็นวิธีการที่ดีอย่างหนึ่ง โดยเตรียมเอกสารพร้อมสำเนา 5 ชุดดังนี้

เอกสารเกี่ยวกับผู้ซื้อ ได้แก่ 1. บัตรประจำตัวประชาชน/บัตรประจำตัวข้าราชการ 2. ทะเบียนบ้านผู้ร้องเรียน 3.เตรียมไปรษณียบัตร จำนวน 1 แผ่นพร้อมกรอก ชื่อ -ที่อยู่ของ ผู้ร้องเรียนเพื่อสะดวกในการรับเรื่องตอบกลับ
เอกสารเกี่ยวกับผู้ขาย ได้แก่ 1.ที่อยู่ที่สามารถติดต่อกับผู้ประกอบธุรกิจ 2.เอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องเช่นสำเนาโฉนดที่ดิน สำเนาหนังสือรับรอง ทะเบียนนิติบุคคล เป็นต้น
เอกสารเกี่ยวกับสัญญา ได้แก่ 1.หนังสือจอง, สัญญาจอง, สัญญาจะซื้อขาย 2.เอกสารโฆษณา,ภาพถ่าย พยายามเก็บรวบรวมเอาไว้ตั้งแต่ต้น ตัดโฆษณาหนังสือพิมพ์ แผ่นพับ ใบปลิว 3.ใบเสร็จรับเงิน,เอกสารรับเงินเรียงอันดับการชำระค่างวด เอาให้ครบถ้วน 4.หนังสือ, จดหมายโต้ตอบระหว่างผู้ร้องเรียน กับผู้ประกอบธุรกิจ (ถ้ามี)

การอาศัยอำนาจหน้าที่ของสคบ. เป็นขั้นตอนที่ควรกระทำ อย่างน้อยก็ได้ข้อมูลแง่คิดประกอบการตัดสินใจเพิ่มขึ้นว่าควรดำเนินการอย่างไรต่อไป
ทั้งหมดที่แนะนำมาเป็นการแก้ปัญหาเมื่อเรื่องเกิดขึ้น วิธีดีที่สุดคือ ซื้อคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จ เพราะถ้าหลวมตัวไปซื้อโครงการที่ยังไม่สร้างและเกิดปัญหาไม่สร้างหรือสร้างไม่เสร็จเกิดขึ้นแล้ว วิธีการต่างๆ ไม่ว่าจะดีเพียงใดก็ตามเป็นการแก้ไขที่ปลายเหตุทั้งสิ้น

ทำไม ไม่กันไว้ดีกว่าแก้ล่ะครับ ในเมื่อทางเลือกเช่นนี้มีอยู่แล้ว