|
|
 |
กฎหมายน่ารู้
|
| การซื้อบ้านเพื่อลงทุน ทำเลและกฎหมาย
|
 |
บ้านนอกจากซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองแล้วยังสามารถซื้อเพื่อลงทุนได้ด้วย
และเวลานี้สมควรคิดถึงบ้านในแง่มุมนี้อย่างยิ่ง เมื่อพิจารณาเปรียบกับอัตราดอกเบี้ยฝากประจำอยู่ที่ประมาณร้อยละ
3% ต่อปี อัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรอยู่ในเกณฑ์ใกล้เคียงกัน เพราะถ้าต้องการผลตอบแทนมากกว่านี้
นอกเหนือจากลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ลงทุนซื้อทองแล้ว การลงทุนซื้อบ้านให้เช่าหรือขายต่อก็เป็นทางเลือกที่ไม่น่าพลาด
อย่างไรก็ตาม การลงทุนทุกอย่างจะต้องมีความรู้ขั้นพื้นฐานที่จำเป็น
ในกรณีของการซื้อบ้านเพื่อลงทุนนั้นก็เช่นกัน จะประมาทไม่ได้เด็ดขาด
เวลาเหมาะสม ดูทำเลและราคา
 เงื่อนไขเบื้องต้นก็คือ
เงินที่จะมาลงทุนนั้นต้องเป็นเงินส่วนหนึ่ง อาจจะประมาณ 1 ใน 4 ของเงินที่มีอยู่
และควรทำตามหลักการพื้นฐานของการกระจายความเสี่ยงคือ นำเงินลงทุนทั้งหมดมาหาร
4 แล้วเอาส่วนหนึ่งมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือขายต่อ
เมื่อจัดสรรเงินได้แล้ว ประเด็นต่อไปคือ จังหวะเวลาและการคัดเลือก
เรื่องเวลา ต้องบอกว่า ตอนนี้เหมาะสมมากในการซื้อบ้านเพื่อลงทุน เพราะสามารถอาศัยประโยชน์จากมาตรการส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยจากภาครัฐอย่างต่อเนื่อง
ค่าโอน, ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ รวมทั้งภาษีก็ลดลง เงื่อนไขการกู้ของธนาคาร
และอัตราดอกเบี้ยต่ำได้อย่างดี เพราะเป็นปัจจัยที่ทำให้ซื้อง่ายขายคล่อง
ส่วนการคัดเลือกต้องดู 2 ประเด็นหลักคือ ดูทำเลเพื่อวิเคราะห์สภาพคล่องในการซื้อขาย
และพิจารณาราคาเชิงเปรียบเทียบ
ซื้อบ้านคือซื้อทำเล
 ภาษานักเศรษฐศาสตร์บางสำนักเรียกการซื้อที่อยู่อาศัยว่า
"เช่าทำเล" แต่นักการตลาดจะพูดกันตรง ๆ ว่า ราคามาจากทำเล
นั่นคือแม้บ้านจะมีหลากรูปแบบ, ชนิด, ประเภท และประโยชน์ใช้สอยที่แตกต่างกันกัน
แต่รากฐานสำคัญสุดคือทำเลที่ตั้ง สาระของทำเลก็คือความสะดวกสบายในการเดินทางเข้าออกไปยังสถานที่ต่างๆ
และการใช้ประโยชน์จากระบบสาธารณูปโภคสาธารณูปการและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง
ๆ
หากตั้งใจซื้อเพื่อลงทุน ให้เช่าหรือขายต่อ ก็ต้องดูทำเลที่สามารถให้เช่าและขายต่อได้สะดวกเป็นเบื้องต้น
ทำเลสำหรับซื้อบ้านเพื่อลงทุนควรมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้
 |
มีความต้องการเช่าของนักลงทุนและนักธุรกิจต่างชาติสูง
อาทิเช่น ทำเลย่านเช่าของฝรั่งและญี่ปุ่น แถวเพลินจิต สุขุมวิท
สีลมและสาทร เป็นต้น |
|
มีความต้องการเช่าของคนที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางในเขตตัวเมือง
อาทิ ทำเลย่านสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน |
|
ทำเลที่มีความต้องการเช่าของนักเรียนนักศึกษา
หมายถึงทำเลที่ใกล้สถาบันการศึกษา หรือเดินทางไปสถาบันการศึกษาสะดวก |
|
ทำเลที่มีความต้องการเช่าของคนทำงานในพื้นที่เขตกรุงเทพฯระหว่างรอบนอกกับรอบใน
นั่นคือ อยู่นอกเขตถนนรัชดาภิเษกออกไป แต่ไม่ออกนอกเขตการเดินทางของถนนรามอินทรา
แจ้งวัฒนะ นวมินทร์ งามวงศ์วาน เป็นต้น ทำเลเหล่านี้มีแหล่งจ้างงานใหม่
ๆ เกิดขึ้นจากการโยกย้ายหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจ รวมไปถึงการเกิดขึ้นของกิจการโมเดิร์นเทรดต่าง
ๆ |
เหตุผลหลัก ๆ ทั้ง 4 ประการดังกล่าว นำไปสู่ทิศทางใหญ่ของการซื้อที่อยู่อาศัยคือ
ซื้อให้เร็ว ซื้อทันที่ที่พร้อมและมีความต้องการ แต่ก็ควรเหลียวมองสิทธิประโยชน์ที่ควรได้อย่างทั่วด้านด้วย
ทำเลกำหนดรูปแบบ
การซื้อบ้านเพื่อการลงทุนจำเป็นต้องมีหลักยึดในการเลือกประเภทที่อยู่อาศัย
หลักการพื้นฐานคือ ทำเลเป็นปัจจัยหลักในการกำหนดรูปแบบ ทั้งนี้มีผลตั้งแต่รูปแบบที่อยู่อาศัยที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะสร้างขึ้น
ไปจนถึงรูปแบบที่อยู่อาศัยที่เป็นที่ต้องการของตลาด ทั้งนี้เพราะรูปแบบสัมพันธ์กับราคาและประโยชน์ของพื้นที่ใช้สอย
 ทำเลในย่านที่นักลงทุนและนักธุรกิจต่างชาติต้องการเช่าหรือซื้อต่อ
หากเป็นเขตธุรกิจมักจะเป็นคอนโดมิเนียมขนาดประมาณ 75 ตารางเมตรขึ้นไป
ทำเลที่หาตลาดจากคนต้องการความสะดวกในการเดินทางภายในเขตตัวเมืองด้วยรถไฟฟ้า
จะเป็นคอนโดมิเนียมที่ขนาดเล็กลง เป็นทาวน์เฮ้าส์ในซอย
ส่วนทำเลที่จะหาตลาดจากสถาบันการศึกษาและแหล่งจ้างงานเขตกรุงเทพฯนอกแนวถนนรัชดาภิเษก
จะเป็นทาวน์เฮ้าส์หรือตึกแถวทำอพาร์ทเม้นท์ก็ได้ และยังสามารถพิจารณาบ้านเดี่ยวเป็นตัวเลือกได้อีก
แนวคิดก็คือเลือกรูปแบบที่อยู่อาศัยที่จะซื้อเพื่อลงทุนให้สอดคล้องกับทำเล
อันหมายถึงสอดคล้องกับความต้องการของผู้ที่จะเช่าหรือซื้อต่อ
รู้ข้อมูลล่วงหน้าเรื่องภาษี
การซื้อบ้านเพื่อลงทุนต้องคิดถึงภาษีเอาไว้ด้วย โดยเฉพาะหลังจากให้เช่าระยะหนึ่งแล้วสามารถขายต่อได้
ภาษีที่หลายคนมักจะลืมนึกถึงก็คือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และมาตรการส่งเสริมให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น
รัฐบาลไม่ได้ผ่อนปรนเรื่องนี้
วิธีคิดภาษีเงินได้จะหักค่าใช้จ่ายเหมาจากเงินที่ขายได้โดยคิดจากจำนวนปีที่ถือครองดังนี้
ถือครอง 1 ปีหักได้ ร้อยละ 92 ถือครอง 2 ปี ร้อยละ 84 ถือครอง 3 ปี
ร้อยละ 77 ถือครอง 4 ปี ร้อยละ 71 ถือครอง 5 ปี ร้อยละ 65 ถือครอง
6 ปี ร้อยละ 60 ถือครอง7 ปี ร้อยละ 55 ถือครอง 8 ปีขึ้นไปร้อยละ 50
เมื่อหักค่าใช้จ่ายในสัดส่วนดังกล่าวแล้วเงินที่เหลือถือเป็นรายได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้เท่าไร
ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ต่อปี สุดท้ายคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองจะได้เป็นจำนวนเงินภาษีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจ่ายทั้งหมด
ทบทวนก็คือ นับจำนวนปีถือครองมาหักเหมาค่าใช้จ่าย เหลือเป็นรายได้สุทธิรวม
ให้เอาจำนวนปีถือครองมาหารได้เป็นรายได้ต่อปี แล้วคำนวณภาษีที่ต้องเสียใน
1 ปี สุดท้ายเอาจำนวนปีที่ถือครองมาคูณ จะเป็นเงินภาษีรวมที่ต้องจ่าย
จำนวนปีที่ถือครองจึงมีความสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งช่วงคาบต่อระหว่างปี
ตัวอย่างเช่น ธันวาคมกับมกราคมที่เป็นคนละปี เวลาคิดภาษีไม่ได้ต่างกัน
1 เดือนแต่ห่างกัน 1 ปี เท่ากับมีสิทธิหักเหมาค่าใช้จ่ายลดเพิ่มขึ้น
โปรดพิจารณาหลักการหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาคิดตามจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้ง
ซื้อบ้านเพื่อลงทุนเลือกทำเลสำหรับสร้างรายได้ให้มาก รู้เรื่องกฎหมายเพื่อลดค่าใช้จ่ายด้านภาษี
และเสียภาษีให้ถูกต้อง ไม่มีปัญหาเดือดร้อนถูกเรียกเก็บภาษีย้อนหลังพร้อมค่าปรับจนกำไรหดหาย
และเพิ่มความเสี่ยงในการถูกตรวจสอบการเสียภาษีอื่น ๆ |
|
ค้นหาเรื่องที่คุณต้องการ |
|
|
| "เคล็ด(ไม่)ลับ"
พบวิธีการง่ายๆ ที่คุณเองก็อาจไม่นึกมาก่อน กับเคล็ด(ไม่)ลับ
ที่อ่านสนุก ทำได้เองด้วยนะคะ |
More.. |
|
|
 |
 |
 |
|
