Homedd.com
บ้านใหม่ | บ้านมือสอง | บ้านเช่า | คอนโดมิเนียม | รับสร้างบ้าน | จัดสวน
Add page to Favorites
สมัครสมาชิก ฟรี รับสิทธิพิเศษมากมาย
Home Search
Home Decor
Gardening
Home Financing
Home Services
Do it yourself
Home Magazine
Web board
แนะนำเว็บไซต์ที่น่าสนใจเกี่ยวกับบ้านคุยกับมัณฑนากรMember Zone
Home Magazine นานาสาระเรื่องบ้าน เพื่อคนรักบ้านเช่นคุณ
เกร็ดความรู้คู่บ้าน
  กฎหมายน่ารู้

  การซื้อบ้านเพื่อลงทุน ทำเลและกฎหมาย   


บ้านนอกจากซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองแล้วยังสามารถซื้อเพื่อลงทุนได้ด้วย และเวลานี้สมควรคิดถึงบ้านในแง่มุมนี้อย่างยิ่ง เมื่อพิจารณาเปรียบกับอัตราดอกเบี้ยฝากประจำอยู่ที่ประมาณร้อยละ 3% ต่อปี อัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรอยู่ในเกณฑ์ใกล้เคียงกัน เพราะถ้าต้องการผลตอบแทนมากกว่านี้ นอกเหนือจากลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ลงทุนซื้อทองแล้ว การลงทุนซื้อบ้านให้เช่าหรือขายต่อก็เป็นทางเลือกที่ไม่น่าพลาด

อย่างไรก็ตาม การลงทุนทุกอย่างจะต้องมีความรู้ขั้นพื้นฐานที่จำเป็น ในกรณีของการซื้อบ้านเพื่อลงทุนนั้นก็เช่นกัน จะประมาทไม่ได้เด็ดขาด

เวลาเหมาะสม ดูทำเลและราคา

เงื่อนไขเบื้องต้นก็คือ เงินที่จะมาลงทุนนั้นต้องเป็นเงินส่วนหนึ่ง อาจจะประมาณ 1 ใน 4 ของเงินที่มีอยู่ และควรทำตามหลักการพื้นฐานของการกระจายความเสี่ยงคือ นำเงินลงทุนทั้งหมดมาหาร 4 แล้วเอาส่วนหนึ่งมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือขายต่อ

เมื่อจัดสรรเงินได้แล้ว ประเด็นต่อไปคือ จังหวะเวลาและการคัดเลือก เรื่องเวลา ต้องบอกว่า ตอนนี้เหมาะสมมากในการซื้อบ้านเพื่อลงทุน เพราะสามารถอาศัยประโยชน์จากมาตรการส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยจากภาครัฐอย่างต่อเนื่อง ค่าโอน, ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ รวมทั้งภาษีก็ลดลง เงื่อนไขการกู้ของธนาคาร และอัตราดอกเบี้ยต่ำได้อย่างดี เพราะเป็นปัจจัยที่ทำให้ซื้อง่ายขายคล่อง

ส่วนการคัดเลือกต้องดู 2 ประเด็นหลักคือ ดูทำเลเพื่อวิเคราะห์สภาพคล่องในการซื้อขาย และพิจารณาราคาเชิงเปรียบเทียบ

ซื้อบ้านคือซื้อทำเล

ภาษานักเศรษฐศาสตร์บางสำนักเรียกการซื้อที่อยู่อาศัยว่า "เช่าทำเล" แต่นักการตลาดจะพูดกันตรง ๆ ว่า ราคามาจากทำเล นั่นคือแม้บ้านจะมีหลากรูปแบบ, ชนิด, ประเภท และประโยชน์ใช้สอยที่แตกต่างกันกัน แต่รากฐานสำคัญสุดคือทำเลที่ตั้ง สาระของทำเลก็คือความสะดวกสบายในการเดินทางเข้าออกไปยังสถานที่ต่างๆ และการใช้ประโยชน์จากระบบสาธารณูปโภคสาธารณูปการและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ

หากตั้งใจซื้อเพื่อลงทุน ให้เช่าหรือขายต่อ ก็ต้องดูทำเลที่สามารถให้เช่าและขายต่อได้สะดวกเป็นเบื้องต้น ทำเลสำหรับซื้อบ้านเพื่อลงทุนควรมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้

มีความต้องการเช่าของนักลงทุนและนักธุรกิจต่างชาติสูง อาทิเช่น ทำเลย่านเช่าของฝรั่งและญี่ปุ่น แถวเพลินจิต สุขุมวิท สีลมและสาทร เป็นต้น
มีความต้องการเช่าของคนที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางในเขตตัวเมือง อาทิ ทำเลย่านสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน
ทำเลที่มีความต้องการเช่าของนักเรียนนักศึกษา หมายถึงทำเลที่ใกล้สถาบันการศึกษา หรือเดินทางไปสถาบันการศึกษาสะดวก
ทำเลที่มีความต้องการเช่าของคนทำงานในพื้นที่เขตกรุงเทพฯระหว่างรอบนอกกับรอบใน นั่นคือ อยู่นอกเขตถนนรัชดาภิเษกออกไป แต่ไม่ออกนอกเขตการเดินทางของถนนรามอินทรา แจ้งวัฒนะ นวมินทร์ งามวงศ์วาน เป็นต้น ทำเลเหล่านี้มีแหล่งจ้างงานใหม่ ๆ เกิดขึ้นจากการโยกย้ายหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจ รวมไปถึงการเกิดขึ้นของกิจการโมเดิร์นเทรดต่าง ๆ

เหตุผลหลัก ๆ ทั้ง 4 ประการดังกล่าว นำไปสู่ทิศทางใหญ่ของการซื้อที่อยู่อาศัยคือ ซื้อให้เร็ว ซื้อทันที่ที่พร้อมและมีความต้องการ แต่ก็ควรเหลียวมองสิทธิประโยชน์ที่ควรได้อย่างทั่วด้านด้วย

ทำเลกำหนดรูปแบบ

การซื้อบ้านเพื่อการลงทุนจำเป็นต้องมีหลักยึดในการเลือกประเภทที่อยู่อาศัย หลักการพื้นฐานคือ ทำเลเป็นปัจจัยหลักในการกำหนดรูปแบบ ทั้งนี้มีผลตั้งแต่รูปแบบที่อยู่อาศัยที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะสร้างขึ้น ไปจนถึงรูปแบบที่อยู่อาศัยที่เป็นที่ต้องการของตลาด ทั้งนี้เพราะรูปแบบสัมพันธ์กับราคาและประโยชน์ของพื้นที่ใช้สอย

ทำเลในย่านที่นักลงทุนและนักธุรกิจต่างชาติต้องการเช่าหรือซื้อต่อ หากเป็นเขตธุรกิจมักจะเป็นคอนโดมิเนียมขนาดประมาณ 75 ตารางเมตรขึ้นไป ทำเลที่หาตลาดจากคนต้องการความสะดวกในการเดินทางภายในเขตตัวเมืองด้วยรถไฟฟ้า จะเป็นคอนโดมิเนียมที่ขนาดเล็กลง เป็นทาวน์เฮ้าส์ในซอย

ส่วนทำเลที่จะหาตลาดจากสถาบันการศึกษาและแหล่งจ้างงานเขตกรุงเทพฯนอกแนวถนนรัชดาภิเษก จะเป็นทาวน์เฮ้าส์หรือตึกแถวทำอพาร์ทเม้นท์ก็ได้ และยังสามารถพิจารณาบ้านเดี่ยวเป็นตัวเลือกได้อีก แนวคิดก็คือเลือกรูปแบบที่อยู่อาศัยที่จะซื้อเพื่อลงทุนให้สอดคล้องกับทำเล อันหมายถึงสอดคล้องกับความต้องการของผู้ที่จะเช่าหรือซื้อต่อ

รู้ข้อมูลล่วงหน้าเรื่องภาษี

การซื้อบ้านเพื่อลงทุนต้องคิดถึงภาษีเอาไว้ด้วย โดยเฉพาะหลังจากให้เช่าระยะหนึ่งแล้วสามารถขายต่อได้ ภาษีที่หลายคนมักจะลืมนึกถึงก็คือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และมาตรการส่งเสริมให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น รัฐบาลไม่ได้ผ่อนปรนเรื่องนี้

วิธีคิดภาษีเงินได้จะหักค่าใช้จ่ายเหมาจากเงินที่ขายได้โดยคิดจากจำนวนปีที่ถือครองดังนี้ ถือครอง 1 ปีหักได้ ร้อยละ 92 ถือครอง 2 ปี ร้อยละ 84 ถือครอง 3 ปี ร้อยละ 77 ถือครอง 4 ปี ร้อยละ 71 ถือครอง 5 ปี ร้อยละ 65 ถือครอง 6 ปี ร้อยละ 60 ถือครอง7 ปี ร้อยละ 55 ถือครอง 8 ปีขึ้นไปร้อยละ 50

เมื่อหักค่าใช้จ่ายในสัดส่วนดังกล่าวแล้วเงินที่เหลือถือเป็นรายได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้เท่าไร ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ต่อปี สุดท้ายคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองจะได้เป็นจำนวนเงินภาษีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจ่ายทั้งหมด

ทบทวนก็คือ นับจำนวนปีถือครองมาหักเหมาค่าใช้จ่าย เหลือเป็นรายได้สุทธิรวม ให้เอาจำนวนปีถือครองมาหารได้เป็นรายได้ต่อปี แล้วคำนวณภาษีที่ต้องเสียใน 1 ปี สุดท้ายเอาจำนวนปีที่ถือครองมาคูณ จะเป็นเงินภาษีรวมที่ต้องจ่าย

จำนวนปีที่ถือครองจึงมีความสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งช่วงคาบต่อระหว่างปี ตัวอย่างเช่น ธันวาคมกับมกราคมที่เป็นคนละปี เวลาคิดภาษีไม่ได้ต่างกัน 1 เดือนแต่ห่างกัน 1 ปี เท่ากับมีสิทธิหักเหมาค่าใช้จ่ายลดเพิ่มขึ้น โปรดพิจารณาหลักการหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาคิดตามจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้ง

ซื้อบ้านเพื่อลงทุนเลือกทำเลสำหรับสร้างรายได้ให้มาก รู้เรื่องกฎหมายเพื่อลดค่าใช้จ่ายด้านภาษี และเสียภาษีให้ถูกต้อง ไม่มีปัญหาเดือดร้อนถูกเรียกเก็บภาษีย้อนหลังพร้อมค่าปรับจนกำไรหดหาย และเพิ่มความเสี่ยงในการถูกตรวจสอบการเสียภาษีอื่น ๆ




  ค้นหาเรื่องที่คุณต้องการ

กรุณาระบุคำที่ต้องการค้นหา  
ค้นหา




เรื่องเด่น
"เคล็ด(ไม่)ลับ"
พบวิธีการง่ายๆ ที่คุณเองก็อาจไม่นึกมาก่อน กับเคล็ด(ไม่)ลับ ที่อ่านสนุก ทำได้เองด้วยนะคะ
More..

เกร็ดความรู้เรื่องบ้าน

Gardening

Home Decor


 โฮมเพจ  | บ้านใหม่  | รับสร้างบ้าน  | คอนโดมิเนียม  | บ้านมือสอง  | บ้านเช่า  | ของแต่งบ้าน  | จัดสวนเพื่อบ้านสวย  | สินเชื่อบ้าน | บริการเกี่ยวกับบ้าน  | ดูแลรักษาบ้าน  | สาระน่ารู้คู่บ้าน  | เว็บบอร์ดเพื่อคนรักบ้าน  | เกี่ยวกับ HomeDD  | FAQ  | Site Map  | ติดต่อเรา  | Disclaimer 
เว็บไซต์ในเครือ
www.lh.co.th | www.my1sthome.in.th | www.homedd.com
Best viewed with 800x600 screen resolution on an Internet Explorer 5.5 or higher
ติชมแสดงความคิดเห็น :info@homedd.com
Copyright © 2000 Land & Houses Public Company Limited. All right reserved.