|
|
 |
กฎหมายน่ารู้
|
| สภาวะตลาดบ้านปีและค่าธรรมเนียม ภาษี ปี 2545
|
 |
นับจากต้นปี พ.ศ.2545 เป็นต้นไป หากต้องการซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง,
ซื้อเพื่อการลงทุนให้เช่าหรือขายต่อ จะกางมุ้งรอเพื่อเก็บ "ของถูก"
ไม่ได้อีกต่อไปด้วยเหตุผลสนับสนุน 4 ประการ
 |
เหตุผลประการแรกคือ
การอัดฉีดมาตรการต่าง ๆ เพื่อสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขึ้นสู่จุดสูงมาก
และอาจจะเป็นจุดสูงสุดของภาครัฐแล้ว |
|
ประการที่สอง
อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันต่ำ และมีแนวโน้มที่จะลดต่ำลงไปอีกในปี
2545 ประมาณร้อยละ 0.25-0.50 มีผลให้ผู้มีเงินออมจำนวนหนึ่ง
จะปันเงินบางส่วนมาลงทุนด้วยการซื้อที่อยู่อาศัย |
|
ประการที่สาม
แนวโน้มการเข้มงวดทางด้านผังเมือง อันเป็นการจัดระเบียบสังคมอีกรูปแบบหนึ่ง
จะมีผลให้ทำเลที่อยู่อาศัยมีการกำหนดที่ตายตัวมากขึ้น การเกิดขึ้นของซัพพลายใหม่
ๆ จะมีทิศทางที่แน่นอนมากขึ้น นั่นคือซัพพลายจะไม่สามารถเพิ่มพรวด
ๆ แบบใครอยากทำก็ทำเช่นที่ผ่านมา |
|
ประการที่สี่
แม้มาตรการฟื้นฟูอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งแก้ปัญหาด้านผู้ประกอบการ
ควรที่จะส่งผลให้มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เกิดขึ้น
แต่จากเงื่อนไขการลงทุน และสถานการณ์ตลาดเริ่มเปลี่ยนไป โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จะฟื้นตัวขึ้นใหม่
จะไม่ส่งผลให้ราคาขายในตลาดโดยรวมลดลง |
เหตุผลหลัก ๆ ทั้ง 4 ประการดังกล่าว นำไปสู่ทิศทางใหญ่ของการซื้อที่อยู่อาศัยคือ
ซื้อให้เร็ว ซื้อทันที่ที่พร้อมและมีความต้องการ แต่ก็ควรเหลียวมองสิทธิประโยชน์ที่ควรได้อย่างทั่วด้านด้วย
สิทธิประโยชน์ภาครัฐ
น้อยหรือมากอย่ามองข้าม เรื่องเกี่ยวกับสิทธิประโยชน์ที่ภาครัฐมอบให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยดูได้จากมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่
11 ธันวาคม 2544 สรุปได้ดังนี้
| สิทธิประโยชน์ด้านค่าธรรมเนียม |
|
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิอสังหาริมทรัพย์ลดจากปกติร้อยละ
2 ให้ลดเหลือร้อยละ 0.01 ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 สิทธินี้ทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ร้อยละ
1.99 ของราคาที่อยู่อาศัย |
|
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ลดจากร้อยละ
1 เหลือร้อยละ 0.01 สำหรับที่ดิน อาคาร หรืออาคารพร้อมที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน
หรือที่ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการหรือองค์การของรัฐบาล
ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดิน รวมทั้งลดค่าจดทะเบียนการจำนองห้องชุดจากร้อยละ
1 เหลือร้อยละ 0.01 สำหรับห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด หรือห้องชุดในอาคารชุด
สิทธินี้ทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายได้ร้อยละ 0.91 ของวงเงินกู้ |
อย่างไรก็ตามในกรณีลดค่าธรรมเนียมการจำนองนี้ ต้องรอประกาศของกระทรวงมหาดไทย
เรื่อง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน
กรณีสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด
(ลดค่าจดทะเบียนโอนและจำนองอสังหาริมทรัพย์) จึงจะมีผลบังคับใช้ ทั้งนี้เนื่องจากเป็นกฎหมายระดับประกาศกระทรวงมหาดไทยจึงไม่ควรจะกินเวลานานมากนัก
และในทางปฏิบัติควรจะเร็วเพราะมีผลกระทบต่อการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย
เพราะจะต้องมีการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยตามมา
| สิทธิประโยชน์ด้านมาตรการภาษี |
|
ให้รวมดอกเบี้ยการผ่อนบ้านที่ซื้อเป็นหลังที่สองมาหักเป็นค่าลดหย่อนในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
แต่ทั้งนี้เมื่อรวมกับบ้านหลังแรกแล้วไม่เกินปีละ 50,000 บาท |
|
 ข้าราชการที่มีการกู้ยืมเงินจากกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ
(กบข.) มาเพื่อซื้อเช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัย สามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่จ่ายให้แก่
กบข. มาหักเป็นค่าลดหย่อนในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ตามจำนวนที่จ่ายจริง
แต่เมื่อรวมกับดอกเบี้ยเงินกู้ยืมจากการซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินและแหล่งอื่นแล้ว
จะต้องไม่เกิน 50,000 บาท
ทั้ง 2 เรื่องนี้ กรมสรรพากรจะต้องมีการออกประกาศอธิบดีกรมสรรพากรที่เกี่ยวข้อง
เพื่อกำหนดหลักเกณฑ์ เงื่อนไขทางปฏิบัติให้สอดคล้องกันไปด้วยจึงจะมีผลบังคับใช้เช่นกัน
แม้ว่าการคำนวณภาษีจะทำกันปีละครั้ง ประกาศที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้
อาจจะช้าไปบ้าง แต่ไม่ควรจะนานมากกว่า 3 เดือน |
|
ให้นำเงินซื้อสดที่อยู่อาศัยมาหักเป็นค่าลดหย่อนในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาไม่เกิน
2 แสนบาทโดยคิดปีละไม่เกิน 1 แสนบาทติดต่อกัน 2 ปี |
|
ให้นำเงินผ่อนดาวน์การซื้อที่อยู่อาศัยมาหักเป็นค่าลดหย่อนในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ไม่เกิน
1 แสนบาท โดยใช้สิทธิได้ในปีที่เสียภาษี |
|
ภาษีด้านผู้ขายอสังหาริมทรัพย์
ลดภาษีธุรกิจเฉพาะรวมภาษีบำรุงท้องที่จากร้อยละ 3.3 เหลือร้อยละ
0.11
แง่คิดสำหรับสิทธิประโยชน์ทั้งหมดนี้ก็คือ เป็นประโยชน์ที่ควรได้
ทั้งยังเป็นประโยชน์ที่ส่วนต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็น
บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ควรจะให้ข้อมูลที่ถูกต้องได้ รวมทั้งหน่วยราชการที่ให้บริการควรจะแนะนำถึงสิทธิประโยชน์ที่ผู้ซื้อบ้านควรได้เหล่านี้ |
ผู้ซื้อที่รอบรู้ ควรจะเตรียมข้อมูลต่าง ๆ เหล่านี้ให้พร้อมไว้เองดีกว่า
กระนั้นก็ตามระวังอย่าให้ "เครื่องเคียง" หรือ "น้ำจิ้ม"
ที่กล่าวมาแต่ทำให้เสียโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยทำเลเยี่ยม ตำแหน่งในโครงการที่ดี
 |
ประโยชน์ที่แท้จริงอยู่ที่บ้านที่ซื้อ
แม้ว่าสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ที่ได้จากภาครัฐไม่ควรมองข้าม กระนั้นก็ตาม
ต้องไม่ลืมว่า ประโยชน์ที่แท้จริงอยู่ที่บ้านหลังที่จะซื้อนั่นเอง
เทียบกับสินค้าทั่วไปก็คือ ประโยชน์อยู่ที่ตัวสินค้ามิใช่ของแถม แม้ว่าของแถมจะเร้าใจเพียงใดก็ตาม
ดังนั้นสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ที่ว่ามาควรจะได้ครบถ้วน แต่ทว่าในทางปฏิบัติ
หากจะโอนที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว แต่ติดขัดที่ระเบียบราชการบางอย่างยังไม่ออกมา
อาทิ เรื่องการลดค่าจดจำนอง เป็นต้น หากจะรอ ก็ทำให้ระยะเวลาย้ายเข้าอยู่บ้านเลื่อนออกไป
ควรพิจารณาให้รอบคอบว่าคุ้มหรือไม่ที่จะรอ หรือถ้ารอแล้วต้องจ่ายอะไรเพิ่มหรือไม่
ทั้งนี้เพราะว่า ผลประโยชน์ที่คิดเป็นเม็ดเงินก้อนใหญ่ที่สุดคือ การลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
นั้นเป็นการขยายระยะเวลา การดำเนินงานต่างๆ ลงตัวอยู่แล้ว
ผลประโยชน์อื่น ๆ ก็เป็นส่วนเพิ่มเติมขึ้นมาให้ครบเครื่อง
เมื่อรวมเหตุผลจากสถานการณ์ทั่วไปตั้งแต่แรกมาจนถึงผลประโยชน์ข้างเคียงที่จะได้
กับประโยชน์หลักจากตัวบ้านที่จะซื้อ เปรียบเทียบกันแล้ว ฟันธงได้ว่า
เมื่อพร้อมซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว ไม่ควรรีรอ |
|
ค้นหาเรื่องที่คุณต้องการ |
|
|
| "เคล็ด(ไม่)ลับ"
พบวิธีการง่ายๆ ที่คุณเองก็อาจไม่นึกมาก่อน กับเคล็ด(ไม่)ลับ
ที่อ่านสนุก ทำได้เองด้วยนะคะ |
More.. |
|
|
 |
 |
 |
|
