 |
จุดเริ่มต้นก็คือ
การเป็นเจ้าของร่วมกัน นั่นคือผู้อยู่อาศัยคอนโดฯ นอกจากเป็นเจ้าของห้องชุดที่ซื้อแล้ว
ยังเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางต่าง ๆ อีกด้วย
"มาตรา 14 กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด" |
| |
|
|
อันดับต่อมาคือความรับผิดชอบ
การเป็นเจ้าของมักจะมาคู่กับความรับผิดชอบเสมอ ไม่ว่าจะจะเป็นห้องชุดหรือการถือสิทธิ์เป็นเจ้าของเจ้าของ
"ผู้หญิงของผม" หรือ "ผู้ชายของฉัน" กฎหมายกำหนดให้มีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
ก็กำหนดความรับผิดชอบมาพร้อมกัน
"มาตรา 18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ที่เกิดจากบริการส่วนรวม
และที่เกิดจากเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด
ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร
และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา14"
|
| |
|
|
อันดับที่สาม
การบริหารจัดการ ในทางปฏิบัติย่อมไม่ได้เรื่องถ้าให้ผู้ซื้อห้องชุดต้องมาบริหารจัดการเรื่องต่างๆ
ตามมาตรา 18 เอง ดังนั้นจึงต้องมีนิติบุคคลมาจัดการ และต้องให้อำนาจตามควร
อาทิ
"มาตรา
33 นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคล
นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง
และให้มีอำนาจกระทำ การใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว
ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้" |
| |
|
|
 อันดับที่สี่
อำนาจและบทบาท ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีคนบริหารจัดการ
เรียกว่า "ผู้จัดการ" ผู้จัดการคนนี้มีอำนาจมากทีเดียวล่ะ
"มาตรา 35 ให้นิติบุคคลอาคารชุด มีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้
ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการ
แทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ"
มาตรา 36 ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
(1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา
33 หรือ มติของที่ประชุมเจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการตามมาตรา 37 ทั้งนี้
โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับ
(2) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจ
โดยความริเริ่มของตนเองจัดการในกิจการเพื่อความปลอดภัยของอาคาร ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง
(3) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
(4) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ผู้จัดการต้องปฏิบัติกิจการในหน้าที่ด้วยตนเอง
เว้นแต่กิจการ ซึ่งตามข้อบังคับหรือมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมตามมาตรา
48 (3) กำหนดให้มอบหมายให้ผู้อื่นทำ แทนได้ |
| |
|
|
 อันดับที่ห้า
ระเบียบพื้นฐานที่คนคอนโดฯ ต้องทำตาม รักจะอยู่อาคารชุดก็ต้องเคารพระเบียบกฎเกณฑ์ของอาคารชุด
ซึ่งมีผลบังคับทางกฎหมาย ตั้งแต่ระบุไว้ใน พ.ร.บ. อาคารชุด หรืออยู่ในระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด
อาทิเช่น
"มาตรา 40 ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด
ดังต่อไปนี้ (1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า
(2) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ
หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ (3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่
ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด" |
| |
|
|
อันดับที่หก
อำนาจบังคับชำระหนี้ เพื่อป้องกันและแก้ไขการไม่ให้ความร่วมมือในการออกค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง
กฎหมายอาคารชุดได้ให้อำนาจนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว และอย่าลืมว่า
ผู้จัดการฯ มักจะเป็นผู้ใช้อำนาจนั้น
"มาตรา
41 เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา
18 ให้นิติบุคคลอาคาร ชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้
(1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง
ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1)
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน
(2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง
ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1)
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคล ของแต่ละเจ้าของห้องชุด
บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อน
จำนอง"
ขยายความให้ชัดเจนก็คือนิติบุคคลอาคารชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินต่าง
ๆ ในห้องชุดเหนือกว่าเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องด้วยซ้ำ และเหนือกว่าเจ้าหนี้ทุกราย
 อำนาจเช่นนี้แหละ
ที่เอื้อให้นิติบุคคลอาคารชุดในทางปฏิบัติก็คือ ผู้จัดการอาคารชุดสามารถ
"บังคับ" เจ้าของอาคารชุด ให้รับผิดชอบภาระหน้าที่ของตนเองได้
ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายเงินค่าบำรุงส่วนกลาง การจ่ายค่าน้ำค่าไฟ ค่าโทรศัพท์และอื่น
ๆ ทั้งนี้โดยมีคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดดูแล โดยมีการประชุมใหญ่
หรือประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมดหนุนหลังในขั้นสุดท้าย และเมื่อพิจารณาลักษณะการประชุมใหญ่แล้ว
ก็สามารถสนับสนุนการ "บังคับ" ต่าง ๆ ได้
|
| |
|
|
อันดับที่เจ็ด
คนอยู่คอนโดฯใจต้องโตกว่าตึก ว่าไปแล้วปัญหาต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมสูงระฟ้า
และการแก้ไขปัญหามิใช่อยู่ที่นิติบุคคลอาคารชุด และผู้จัดการอาคารชุดมีอำนาจตามกฎหมายหรือไม่
แต่อยู่ที่มีศักยภาพทำให้อำนาจนั้นมีผลบังคับหรือไม่ หรือว่าไปแล้วปัญหาอยู่ที่
ผู้คนซึ่งอาศัยในอาคารชุดใหญ่โตโอฬาริกนั้น มีวุฒิภาวะพอหรือโตพอแล้วหรือยัง
ความผาสุขของชุมชนระฟ้าจะสมบูรณ์สวยงาม หรือขาดวิ่นเว้าแหว่งก็ขึ้นอยู่กับคนในคอนโดฯ
เองว่าจะทำตาม "บัญญัติ 7 ประการ" นี้หรือไม่ ทั้งนี้มี
ใจที่โตพอ รับผิดชอบและเสียสละพอเป็นแกนกลาง |
More..
