การเสียภาษีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นมีหลายประเภท
คือ ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมการโอนเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย
| ภาษีเงินได้ |
 |
ภาษีเงินได้นั้นต้องเสียโดยวิธีหักภาษี
ณ ที่จ่ายในขณะที่มีการจดทะเบียนการโอนที่สำนักงานที่ดิน ที่อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายนั้นตั้งอยู่
ทั้งนี้ไม่ว่าผู้ขายจะเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้ บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
ข้อแตกต่างคงอยู่ที่วิธีคำนวณและอัตราภาษีที่จะต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายเท่านั้น
อย่างไรก็ตามการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายยังแยกออกเป็น 2 กรณีขึ้นอยู่กับว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ขายนั้นผู้ขายได้มาอย่างไร
1. ถ้าได้มาจากการได้รับมรดกหรือมีผู้อื่นยกให้โดยเสน่หา การคำนวณภาษีหัก
ณ ที่จ่ายมีวิธีคิดดังนี้ (ประมวลรัษฎากร มาตรา50 (5) (ก))
| |
เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ |
xxx |
| หัก |
เงินได้ที่ได้รับยกเว้นไม่เกิน 200,000 บาทตลอดปีภาษี กรณีอสังหาริมทรัพย์ตั้ง
อยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือ เมืองพัทยา (ถ้ามี) |
xxx |
| |
คงเหลือ |
xxx |
| หัก |
ค่าใช้จ่ายเป็นการเหมา
(ร้อยละ 50) |
xxx |
| |
เงินได้สุทธิ |
xxx |
| หาร |
จำนวนปีที่ถื่อครอง (นับตามปี พ.ศ. แต่ไม่เกิน 10 ปี) |
xx |
| |
เงินได้สุทธิถัวเฉลี่ยต่อปีที่ถื่อครอง |
xxx |
| คูณ |
อัตราภาษีก้าวหน้า |
|
| |
จำนวนเงินภาษีต่อปีที่ถือครอง |
xxx |
| คูณ |
จำนวนปีที่ถือครอง |
xx |
| |
จำนวนภาษีเงินได้ที่ต้องหัก ณ ที่จ่าย (ไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย) |
xxx |
2.
ถ้าได้มาโดยทางอื่น เช่น ซื้อมาเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยหรือซื้อมาเพื่อขายต่อหากำไร
การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย มีวิธีคิดดังนี้(ประมวลรัษฎากร มาตรา 50
(5) (ข), พระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากตว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้
พึงประเมินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529 มาตรา
4 )
| |
เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ |
xxx |
| หัก |
ค่าใช้จ่าย |
xxx |
| |
| จำนวนปีที่ถือครอง
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
ปีขึ้นไป |
| อัตราค่าใช้จ่าย
|
92%
|
84%
|
77%
|
71%
|
65%
|
60%
|
55%
|
50%
|
|
| |
เงินได้สุทธิ |
xxx |
| หาร |
จำนวนปีที่ถื่อครอง
(นับตามปี พ.ศ. แต่ไม่เกิน 10 ปี) |
xx |
| |
เงินได้สุทธิถัวเฉลี่ยต่อปีที่ถื่อครอง |
xxx |
| คูณ |
อัตราภาษีก้าวหน้า |
|
| |
จำนวนเงินภาษีต่อปีที่ถือครอง |
xxx |
| คูณ |
จำนวนปีที่ถือครอง |
xx |
| |
จำนวนภาษีเงินได้ที่ต้องหัก
ณ ที่จ่าย |
xxx |
| |
(เฉพาะกรณีที่อสังหาริมทรัพย์นั้นได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร
จำนวน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ต้องไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย) |
บัญชีอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
|
| เงินได้ |
เงินได้แต่ละขั้น |
อัตราภาษี ร้อยละ |
ภาษีแต่ละขั้น |
ภาษีสะสม |
|
1 - 100,000 |
100,000 |
5 |
5,000 |
5,000 |
|
100,001 - 500,000 |
400,000 |
10 |
40,000 |
45,000 |
|
500,001 - 1,000,000 |
500,000 |
20 |
100,000 |
145,000 |
|
1,000,001 - 4,000,000 |
3,000,000 |
30 |
900,000 |
1,045,000 |
|
4,000,001 ขึ้นไป |
ฯลฯ |
37 |
ฯลฯ |
ฯลฯ |
คำว่า "จำนวนปีที่ถือครอง"
หมายถึง จำนวนปีนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง ในอสังหาริมทรัพย์
ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกิน
10 ปี ให้นับเพียง 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็น 1 ปี (ประมวลรัษฎากร
มาตรา 48 (4) วรรค 4 ฉะนั้น ในปีแรกและปีสุดท้ายที่ถือครองแม้จะถือครองไม่ครบปีก็ต้องนับเป็น
1 ปี
ราคาประเมินที่จะนำมาใช้ในการคำนวณต้องใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน
( ประมวลรัษฎากร มาตรา 49 ทวิ) ไม่ว่าราคาที่ตกลงซื้อขายกันจะต่ำหรือสูงกว่าราคาประเมินก็ตาม
ราคาตามตัวอย่างเป็นราคาที่ตรงกับราคาประเมินของกรมที่ดินจึงใช้เป็นราคา
ในการคำนวนได้ แต่ถ้าราคาดังกล่าวเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดินก็ต้องใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน
ในทางตรงกันข้ามถ้าราคาดังกล่าวเป็นราคาที่สูงกว่าราคาประเมิน ของกรมที่ดิน
ก็ให้ใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน
| นิติบุคคล |
|
กรณีผู้ขายเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้น ผู้ซื้อต้องหักภาษี
ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1 (ประมวลรัษฎากร มาตรา 69 ตรี) ปัญหามีว่าอัตราร้อยละ
1 นี้ต้องคิดจากราคาที่ผู้ซื้อกับผู้ขาย ตกลงซื้อขายกันตามความเป็นจริงหรือคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ |
|
การขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะต่อเมื่อเป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไรซึ่งได้แก่กรณีต่อไปนี้
- การขายที่ดินที่ทำการจัดสรรไม่ว่าจะขายพร้อมบ้านหรืออาคารต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีส่วนท้องถิ่นในอัตราร้อยละ
3.3 ของรายรับ โดยผู้ทำการจัดสรรไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลต้องยื่นคำขอจะทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะภายใน
30 วัน
- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น
ปกติต้องใช้ราคาที่ตกลงซื้อขายกันเป็นฐานในการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ถ้าราคาดังกล่าวต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน ก็ต้องใช้ราคาประเมินนั้นเป็นฐานในการเสียภาษี
แต่ถ้าราที่ซื้อขายสูงกว่า ก็ใช้ราคาที่ซื้อขายเป็นฐาน
| อากรแสตมป์ |
|
การเสียค่าอากรแสตมป์นั้นเท่ากับร้อยละ 0.50 ของจำนวนเงินที่ได้รับ
- หากราคาที่ตกลงซื้อขายกันสูงกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน ก็ให้ใช้ราคาที่สูงกว่า
เป็นฐานในการเสียอากรแสตมป์ แต่ถ้าราคาที่ตกลงซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินก็ให้ใช้
ราคาประเมินเป็นฐานในการเสีย
- กรณีที่ผู้ขายต้องเสียภาษีเฉพาะ ผู้ขายย่อมได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
| ค่าธรรมเนียมการโอน |
|
การจดทะเบียนโอนขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนในอัตราร้อยละ
2 ของราคาประเมินของกรมที่ดิน หากราคาที่ตกลงซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน
ก็คงใช้ราคาประเมินเป็นฐานในการเสียค่าธรรมเนียม และถ้าต่ำกว่าก็ใช้ราคาประเมินเช่นเดียวกัน
ค่าธรรมเนียมการโอนอาจตกลงว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้จ่ายหรืออาจจะร่วมกันจ่ายเท่าๆกันก็ได้
| สรุป |
|
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องเสียภาษีหลายประเภทด้วยกัน ก่อนทำการซื้อ
ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรศึกษาและคำนวณภาษีที่จะต้องเสียให้ถูกต้องอย่างรอบคอบ
โดยเฉพาะภาษีธุรกิจเฉพาะควรจะเสียให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดไว้ เพื่อที่จะได้ไม่ถูกเก็บภาษีย้อนหลัง
|
