สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ได้ให้ข้อควรปฏิบัติที่ใช้เป็นแนวทางในการพิจารณา ผู้บริโภคควรทราบก่อนที่ท่านจะตัดสินใจเลือกซื้ออาคารชุด เพื่อช่วยป้องกันความเสียหายหรือถูกเอาเปรียบที่อาจเกิดขึ้นได้

ศึกษาสภาพแวดล้อมและผลงานของผู้ประกอบธุรกิจ

1. ตรวจสอบว่า ทางราชการมีโครงการที่จะดำเนินการใดในบริเวณที่ดินนั้นหรือไม่ เช่น มีข้อห้ามมิให้ดำเนินการก่อสร้างอาคารสูงๆ หรือบริเวณดังกล่าวรัฐกำลังจะดำเนินการเวนคืนในอนาคต เป็นต้น โดยตรวจสอบได้ที่เทศบาล หรือสำนักงานโยธาจังหวัดที่โครงการจัดสรรตั้งอยู่ 2. สถานที่ตั้งโครงการ สะดวกต่อการเดินทางไปทำงาน ไม่มีมลภาวะ เช่น ฝุ่นละอองหรือเสียงรบกวนต่างๆ หรือมีน้ำท่วมขัง ซึ่งอาจทำให้ท่านเดือดร้อนได้ในภายหลัง 3. ตรวจสอบผลงาน หากผู้ประกอบธุรกิจได้เคยดำเนินการมาแล้วก็ต้องพิจารณาดูว่า โครงการที่ดำเนินการมาแล้วนั้นมีสภาพเป็นอย่างไร ทำตามโครงการหรือสัญญาครบถ้วนหรือไม่ มีการส่งมอบงานหรือโอนบ้านตามกำหนดหรือไม่ ทั้งนี้ อาจสอบถามได้จากผู้ซื้อรายก่อน

การตรวจสอบก่อนซื้อห้องชุดในอาคารชุด

ผู้บริโภคที่ประสงค์จะซื้อห้องชุดต้องพิจารณาให้ละเอียดรอบคอบเช่นเดียวกัน อย่ารีบร้อนหรือด่วนตัดสินใจซื้อ ห้องชุดที่โฆษณาขายกันอยู่ในบ้านเรา แบ่งออกเป็น 2 ลักษณะดังนี้ 1. กรณีที่ยังไม่ได้มีการก่อสร้างอาคาร ผู้บริโภคควรตรวจสอบดังนี้   1.1 ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างอาคารว่าได้รับอนุญาตหรือยังไม่ได้รับอนุญาต ขอตรวจสอบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด 1.2 ตรวจสอบชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แผนผังแสดงเขตที่ดินที่จะก่อสร้างอาคารชุด เลขที่ของโฉนดที่ดินตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัดแล้วแต่กรณี 1.3 ตรวจสอบชื่อ ที่อยู่ และสถานภาพของผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด ว่าเป็นบุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคลและเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่จะก่อสร้างอาคารชุดหรือไม่ ถ้ากรณีเป็นนิติบุคคล ได้จดทะเบียนบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนกับทางราชการถูกต้องแล้วหรือไม่ มีทุนจดทะเบียน ทุนที่ชำระแล้วเท่าไร ใครเป็นกรรมการผู้จัดการ หรือหุ้นส่วนผู้จัดการหรือกรรมการผู้มีอำนาจลงนามผูกพันบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน ตรวจสอบได้จากกรมทะเบียนการค้า กระทรวงพาณิชย์ หรือสำนักงานพาณิชย์จังหวัด แล้วแต่กรณี 1.4 ตรวจสอบว่าที่ดินที่จะก่อสร้างอาคารชุดมีภาระผูกพันกับนิติบุคคล หรือสถาบันการเงินหรือไม่ อย่างไร คือนำไปจำนองไว้กับธนาคารหรือบริษัทเงินทุกหลักทรัพย์หรือไม่นั่นเอง ท่านตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน หรือสำนักที่ดินจังหวัดแล้วแต่กรณี 1.5 ต้องสอบถามเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่นอกเหนือจากค่าซื้ออาคารชุดซึ่งผู้เป็นเจ้าของห้องชุดจะต้องร่วมกันออกตามส่วน เช่น ค่าบริการที่เป็นส่วนร่วม ค่าดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางค่าภาษีอากร เป็นต้น สอบถามได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด กรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัดแล้วแต่กรณี 1.6 ต้องสอบถามหรือขอคำรับรองจากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุดด้วยว่าจะเริ่มก่อสร้าง และแล้วเสร็จเมื่อใด 2. กรณีที่ก่อสร้างอาคารเสร็จเรียบร้อยแล้ว ผู้บริโภคควรต้องตรวจสอบ ดังนี้   2.1 ตรวจสอบว่า ได้มีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ มีเลขที่ของทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ เลขที่ของทะเบียนอาคารชุดเท่าไร ใครเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ขอตรวจสอบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด แต่ถ้าหากไม่แน่ใจว่าถูกต้องหรือไม่ สามารถตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี 2.2 ตรวจสอบ เลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ที่ดินของโครงการ แผนผังแสดงเขตที่ดิน และที่ตั้งอาคารชุดว่าตรงกันกับที่ได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ ตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัดแล้วแต่กรณี 2.3 ตรวจสอบชื่อ ที่อยู่ และสถานภาพของผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดว่าเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ถ้ากรณีเป็นนิติบุคคลใครเป็นกรรมการผู้จัดการ หรือหุ้นส่วนผู้จัดการหรือกรรมการผู้มีอำนาจลงนามผูกพันบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน ตรวจสอบได้จาก กรมทะเบียนการค้า กระทรวงพาณิชย์ หรือสำนักงานพาณิชย์จังหวัด แล้วแต่กรณี 2.4 ตรวจสอบว่าที่ดินจะก่อสร้างอาคารชุดมีภาระผูกพันกับนิติบุคคล หรือสถาบันการเงิน หรือไม่อย่างไร คือนำไปจำนองไว้กับธนาคารหรือบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์หรือไม่นั่นเอง ท่านตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี 2.5 ตรวจสอบรายการและขนาดของทรัพย์สินที่ใช้เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางว่าตรงกันกับที่ได้มีการโฆษณาไว้หรือไม่ ตรวจสอบได้จากที่ตั้งโครงการและผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด 2.6 สอบถามเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่นอกเหนือจากค่าซื้ออาคารชุด ซึ่งผู้เป็นเจ้าของห้องชุดจะต้องร่วมกันออกตามส่วน เช่น ค่าบริการที่ส่วนรวม ค่าดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับกับทรัพย์สินส่วนกลาง ค่าภาษีอากร เป็นต้น ขอทราบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด กรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัด อำเภอ หรือสำนักงานที่ดินเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ แล้วแต่กรณี สำหรับรายละเอียดดังกล่าวข้างต้น ทางราชการได้ออกกฎกระทรวงตามความในพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 บังคับให้ผู้ประกอบธุรกิจต้องบอกกล่าวหรือระบุในคำโฆษณาแล้ว แต่ยังไม่ควรมั่นใจว่าจะถูกต้องหรือเป็นจริงและเพียงพอที่จะตัดสินใจซื้อ หรือเข้าทำสัญญากับผู้ประกอบธุรกิจ ควรที่จะได้ตรวจสอบกับทางราชการที่เกี่ยวข้องอีกครั้งหนึ่ง เพื่อความรอบคอบและจะได้ไม่ถูกหลอกลวงหรือถูกเอารัดเอาเปรียบ

การตรวจสอบหนังสือสัญญา

เมื่อผู้บริโภคตกลงใจหรือตัดสินใจที่จะซื้อบ้าน ที่ดินจัดสรรหรืออาคารชุดแล้ว สิ่งที่จะต้องทำต่อไป คือทำสัญญากับผู้ขาย ซึ่งเป็นเรื่องที่มีความสำคัญที่สุด เพราะผู้ซื้อจะต้องลงชื่อผูกพันในหนังสือสัญญากับผู้ขาย การเอารัดเอาเปรียบของผู้ขาย หรือความเสียเปรียบของผู้ซื้ออาจเกิดขึ้นได้หรือไม่อย่าง จะอยู่ที่หนังสือสัญญาฉบับนี้ ดังนั้น ก่อนที่ผู้บริโภคจะลงชื่อในหนังสือสัญญาจะต้องคำนึงถึงสิ่งเหล่านี้ โดยไม่ต้องเกรงใจผู้ขายต้องตรวจสอบข้อความในหนังสือสัญญาให้ละเอียด และทำความเข้าใจให้แจ้งชัดก่อนที่จะลงลายมือชื่อของตนในหนังสือสัญญาฉบับนั้น ถ้าอ่านแล้วยังไม่เข้าใจก็ต้องหาผู้รู้มาให้คำแนะนำ หรือถ้าสงสัยในเรื่องใดก็ต้องสอบถามผู้ขายให้เป็นที่ตกลงกันโดยแน่นอนเสียก่อน มิฉะนั้นอาจตกเป็นผู้เสียเปรียบในการทำสัญญาได้ เช่น 1. ห้องที่ทำสัญญาถูกต้องตรงตามตัวอย่างที่โฆษณาหรือไม่ จะต้องตรวจในรายละเอียดด้วย เพราะมีผู้ดำเนินการบางรายอาจทำแบบบ้านอย่างหนึ่ง แต่เวลาทำสัญญาได้มีการเปลี่ยนแปลงรายการในรายละเอียดบางประการซ่อนไว้ หากไม่ตรวจสอบจะไม่ทราบ 2. ขนาดของห้องที่ตกลงทำสัญญาซื้อนั้นถูกตรงตามที่ผู้ซื้อจองตามผังจัดสรรหรือไม่ 3. ระยะเวลาการเริ่มต้นก่อสร้าง และระยะเวลาการสร้างห้องแล้วเสร็จส่งมอบให้ผู้ซื้อได้เมื่อใด ควรต้องมีกำหนดไว้ในสัญญาด้วย 4. หากในสัญญามีกำหนดเบี้ยปรับไว้กรณีผู้ซื้อผิดนัดเช่นนี้ ก็ควรกำหนดเบี้ยปรับไว้ในสัญญาด้วยกรณีผู้ขายผิดนัด 5. นอกจากนั้นควรมีกำหนดเวลาประกัน กรณีห้องชำรุดบดพร่องไว้ด้วยว่าจะให้ผู้ขายปฏิบัติอย่างไร